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Legge 2 Agosto 2004 n. 210 – Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122
Il 20 giugno 2005 è stato approvato il Decreto Legislativo n.122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2/8/2004, n.210. Con questa legge si è colmato un vuoto legislativo del nostro paese, l’unico in Europa a non avere una legislazione in materia. Il decreto, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005, è entrato in vigore il 21 luglio 2005.
Il provvedimento è finalizzato a tutelare i diritti patrimoniali degli acquirenti/assegnatari di immobili da costruire (persone fisiche), analogamente a quanto previsto da simili normative già in vigore in altri Paesi europei.
A tal fine la nuova disciplina prevede nuovi obblighi a carico dei costruttori, in particolare:
Garanzia Fidejussoria sui fallimenti immobiliari
Il decreto prevede l’obbligo a carico dei costruttori di garantire, mediante una fideiussione, il rimborso delle somme versate a titolo di anticipo dai “promissori” acquirenti/assegnatari, prima del trasferimento della proprietà.
La fideiussione deve essere prevista, a pena di nullità, nel compromesso (contratto preliminare di compravendita) od in qualsiasi altro atto o contratto volto al trasferimento non immediato della proprietà.
La fideiussione garantisce l’acquirente nel caso di inadempienza dei costruttori per effetto di determinate “situazioni di crisi” (fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo, sentenza che dichiara lo stato di insolvenza).
Oltre alla restituzione delle somme versate, la garanzia copre anche il valore di ogni altro corrispettivo che l’acquirente abbia corrisposto al costruttore, con ciò tutelando anche le ipotesi di permuta di area edificabile contro immobile da costruire
La fideiussione deve essere rilasciata da una banca o in alternativa da un’impresa assicurativa o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del Testo Unico Bancario.
Assicurazione dell’immobile decennale postuma
Il decreto prevede l’obbligo a cura dei costruttori di stipulare una polizza assicurativa indennitaria decennale (c.d. “decennale postuma”) a beneficio dell’acquirente, al fine di garantire il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell’immobile, manifestatisi successivamente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita o assegnazione.
Fondo di solidarietà
Il decreto prevede l’obbligo a carico dei costruttori di versare ad apposito Fondo di solidarietà un contributo obbligatorio del 4 per mille dell’importo di ciascuna fideiussione. Il contributo obbligatorio posto a carico dei costruttori deve essere versato dal soggetto che rilascia la fideiussione.
Il Fondo è destinato ad indennizzare gli acquirenti di immobili da costruire che abbiano subito una perdita (somme versate o ogni altro bene eventualmente corrisposto, oltre al mancato conseguimento della proprietà) a seguito di una situazione di crisi del costruttore, nel periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la data di entrata in vigore della legge.
